בדק בית - בדוק דירה לפני קניה

לפני שנתיים קניתי את הדירה שלי, כזוג טרי וממוצע, רכישת הדירה הייתה צעד כלכלי גדול מאוד עבורי ועבור בן זוגי ולקחתי את תהליך הרכישה בצורה הכי רצינית שיכולתי בידיעה שבזכות המאמץ הזה אני יכול לרכוש דירה טובה ככל האפשר, הימנע מקניית חתול בשק.

ההתחלה

שעה קלה לאחר שהתחתנו, הכוונה הייתה לרכוש דירה וכך מצאתי את עצמי פותח עיתוני שישי ושלישי מתנפנפים על לוחות הנדל"ן והיצע הדירות למכירה. כשהלכתי ברחוב העניים שלי היו קופצים אוטומטית לחנויות נדל"ן ולאלו שהם תולים על חלון הראווה. אז לאט לאט מצאתי את עצמי מקבל מושג טוב על רמת המחירים של הדירות והתחלתי לעשות סוג של משחק ביני לביני – הייתי קורא מודעה על מכירת דירה מבלי להסתכל על המחיר ופרטים כמו גודל, מיקום , רצפה וכו' הייתי מנסה לנחש את המחיר שהם יצטרכו. ככל שחלף הזמן, ההערכות שלי נעשו מדויקות יותר.

מה שאני מנסה לומר הוא שהשלב הראשון לדעתי הוא להתחיל ולקבל מושג על רמת המחירים וסוגי הדירות המוצעות למכירה ורק אז להתקדם.

בדיקת דירה

כל התהליך הזה של סקירת שוק ורמת מחירים ראשונית לקח לי כחודשיים ובתהליך הדרגתי וטבעי הרגשתי יותר מוכנה ומתעניינת לראות את הדירות למכירה בפועל.

המשכתי בסקירת השוק שעשיתי ושכבר הייתי מהוקצע וכשנתקלתי בדירה שנראתה מעניינת היית קובעת תור לראות אותה.

דבר נוסף הוא שהיית מתקשר גם להרבה מתווכים. אני יודע שיש רבים שנרתעים ממתווכים או שנראה שהם מצטערים לשלם עמלת תיווך או מפחדים מ"מתווך ערמומי" שבגד בהם.

החלטתי להישאר עם ראש פתוח ולראות כמה שיותר דירות. אני חושב שראיתי כמאה דירות, כמובן שהתמקדתי ברמת המחירים שלי ולא הלכתי לראות וילות בכפר שמריה.

בדומה לניחושי המחיר שהייתי עושה בהתחלה, בשלב זה הייתי מתחיל לנחש את מצב הדירה לפי מחיר, מיקום, אזור וכו'. הערכה זו של מצב הדירה הייתה הרבה יותר קשה מאשר לנחש את המחירים של הדירה וזה רק הדגיש את העובדה שחשוב לראות הרבה דירות.

השלב השני לדעתי הוא לראות כמה שיותר דירות רלוונטיות. בוא עם גישת ה"רק באתי לראות ולא התחייבתי לכלום" לא לפסול דירות תיווך כי אתה לא מתחייב לכלום ותמיד טוב לראות דירה אחרת.

אז מה בודקים כאשר רואים את הדירה?

אני לא מהנדס בניין, אדריכל או שמאי. קראתי הרבה מאמרים באינטרנט על מה לבדוק והיגיון בריא הדריך אותי. התמקדתי בדברים הבאים:

• בדיקה חזותית מבחוץ ומבפנים: ניתן ללמוד רבות על מצב הדירה רק מהמראה החיצוני. מצב הטיח, הרצפות, הצבע והגג יכולים לרמוז על איכות החומר ממנו עשוי המבנה, גיל המבנה, אם ומתי יבוצע שיפוץ וכו'.
• בדיקת צנרת: חשוב מאוד בדירות ישנות!. קשה גם לאיש מקצוע או מומחה לבדוק את מצב הצנרת, הצנרת נסתרת, אך ניתן ללמוד אותה לפי לחץ יציאת המים מהברזים. צנרת רקובה וסתומה תגרום ללחץ מים נמוך. לטעום את המים!! בטעימת המים אפשר להרגיש אם יש חלודה וכמה. בדיקה זו חשובה מאוד שכן אלו המים שתשטפו ומה תשתו ותבשלו. נתקלתי בהרבה חברים שלא עשו את המבחן החשוב הזה. בנוסף לבדיקות הללו, הייתי מנסה להסתכל על קטעי האינסטלציה מתחת לקורה במטבח, הצנרת שיוצאת לניאגרה בחדר האמבטיה והמקלחת. לפעמים אפשר היה לראות מדור אינסטלציה וללמוד ממנו על מצבו.
• מצב הקירות: מבדיקה ויזואלית ניתן לראות סדקים, רעידות, עובש, ירוק או התנפחות הטיח (שמעידים על רטיבות בכלל). דפיקה קלה בקיר יכולה ללמד על מצב החומר ממנו הוא עשוי. קיר רך מעיד כמובן על איכות ירודה, אפשר גם ללמוד לא מעט צליל דפיקה. כדאי לחפש אזורים שבהם הטיח נראה הומוגני או מחודש. זה יכול להעיד על שיפוץ קודם, בכל מקרה כאשר רואים חוסר אחידות בגבס ויש לשאול את ההצבעה ולברר מה גרם לכך!
• דלתות וחלונות: בדקו היטב את מצב משקופי החלונות והדלתות. חפש כל סימן של נזילות, סדקים או נזק באזורים רגישים אלה. בדירות ישנות רבות יש נזילות מים מאזורים אלו. תיקון חלונות ומשקופים לאחר רכישת דירה עלול להיות עסק יקר ומלוכלך. בדקו גם את מצב התריסים, התריסים בארצנו מתובלים מהר בגלל השמש השוקעת, בדקו האם התריסים נפתחים ונסגרים בצורה חלקה, האם הפלסטיק מתפורר וכו'.
• ריצוף קירות ורצפה: קיימת סכנה שהאחיזה של אריחי הקרמיקה התרופפה (בעיקר בחדר האמבטיה). קשיחות אריחים יכולה לחשוף אריחים רופפים שאינם מודבקים כראוי. מצב הרובה (מילוי בין מרווחי אריחים) יכול ללמד גם את מצב הריצוף. באופן דומה הייתי בודק את מצב הרצפה, הייתי מתמקד גם בחיפוש אחר רצפות ששקעו מעט - ניתן לעשות זאת בקלות על ידי בדיקה ויזואלית.
• חשמל: בדיקה פשוטה וחשובה! בדוק אם מתגי החשמל פועלים, בדוק עם טסטר אם יש חשמל בשקעים! אלו בדיקות פשוטות ולכאורה מיותרות אבל תאמינו לי שנתקלתי כמה פעמים כשלא היה חשמל ודי מעצבן לגלות דברים כאלה אחרי שקונים את הדירה.

כשעשיתי את הבגידה הייתי מקפיד גם לשאול את המתווך או את הבעלים ולתת הרגשה שאני מבין על מה אני מדבר. כשאתה רואה שאתה מבין עניין, אתה מצליח לדלל מידע אמיתי ופחות לנסות לסקול אותך.

מה עוד בודקים?

היו בסך הכל שלוש דירות שאהבתי ושבדקתי עוד. המבחנים היו:

• המחאת חוב לעירייה.
• בדיקת שטח הדירה הרשום בלשכת רישום המקרקעין, רישיון בניה וכו'.
• בדיקת עיקולים ובעלות טאבו.

סוף סוף - בתור בנק אני רגוע!

כשהחלטנו על דירה ולקחנו משכנתא, הבנק חייב אותנו לקחת שמאי שיבדוק את הדירה וייתן הערכה (כך הבנק מוודא שהנכס הממושכן באמת שווה את סכום השעבוד). הצ'ק הוא כמובן על חשבונכם ולא על חשבון הבנק...

מבחן המעריך היה די דומה למבחן שעשיתי. הערכת הנכס שלו הייתה גבוהה ב-10% מהשווי שקנינו את הדירה!! זה לא רק שימח אותי, זה גם גרם לי להיות רגועה יותר לגבי קניה. לכן אפילו אמליץ ליזום בדיקת שמאי גם אם הבנק לא. קבלת שמאי או מהנדס בניין יכולה להחזיר את ההשקעה בגדול!