לפני החלטה על קניית דירה – מדריך לרכישת דירה
ההחלטה על רכישת דירה מלווה בהתלבטויות רבות. מכיוון שרכישת דירה עולה לכם כעשר שנות עבודה, אולי חשבתם שעדיף להמשיך לשכור. מתוך מחקרים רבים על כדאיות השכרת דירה בארץ מול קניית דירה בצמיחה, שבניגוד למדינות רבות בישראל היא יותר משתלם לקנות דירה מאשר לשכור. הסיבות ברורות; גם אם ההתחייבויות הכרוכות ברכישת הדירה גבוהות, בסופו של דבר, לאחר ההטרדות הרבות ולאחר תשלומי המשכנתא, יהיה לך נכס משלך. לאחר שקלת והגעת למסקנה שאתה רוצה לרכוש דירה, אתה עומד בפני מספר החלטות קשות, שבסופו של דבר אתה בוחר את הדירה המתאימה ביותר לצרכים שלך, ולא פחות חשוב - מתאימה ליכולת שלך.בחירת הסביבה בה אתה רוצה לחיות.לסביבה בה תבחרו לחיות תהיה השפעה רבה על איכות חייכם. יש להניח שתשקול אפשרות לגור בבית מרווח, אך ייתכן לאחר מכן תצטרך להתרחק ממקום העבודה. תצטרך גם לשקול אם אתה רוצה לגור בעיירה או ביישוב קטן.
ההחלטה צריכה להתקבל כבר עכשיו, לפני שמתחילים להתלבט על פרטי הדירה. קחו את המשפחה לסיורים בפרויקטי בנייה ואזורי מגורים שלא הכרתם עד כה. התייעצו עם חברים, בדקו את המודעות המתפרסמות בעיתונים ובאמצעי התקשורת השונים. קחו בחשבון גם את הצרכים של הילדים. בדקו גם את נושא הניידות: קווי האוטובוס ואולי אפשרות לקנות רכב אחר.
בחירת הדירה.
החלטתם באיזו סביבה תרצו לגור, חיפשתם גם את האזור המועדף ותראו שדירה אחת תתאים לכם בדיוק. עכשיו זה הזמן לעשות מחקר קטן: הקדישו זמן לבדיקת מיקום הדירה באזור וכן מיקומה בבניין. בצעו בדיקה מהירה מי מוכר הדירה, מי האדריכלים שתכננו אותה, מי הקבלן.
בדיקת התכניות העתידיות של האזור.
קודם כל, בדקו את הסביבה הקרובה של הדירה שתבחרו. צאו למספר טיולי הליכה בשעות שונות של היום ליד האזור בו הוא נמצא. אם שלד הבניין כבר מוכן או שהבניין כבר בנוי, הסתכלו דרך כל חלונות הדירה ובחנו את השטח שמסביב לבניין: אם בית ספר ממוקם ליד הדירה, או אם ליד הבניין שבו הדירה ממוקם יש בניין רב קומות. אם יש מגרש ריק ליד הדירה יש לבדוק את ייעודו. אם תוקם שם גינה ציבורית – ההנאה שלכם מובטחת, אבל אם תבנו בשטחה מרכז קניות ובילוי גדול, יש סיכוי שזה לא ינחית אתכם. לפיכך, כדאי כבר בשלב מוקדם זה לפנות למשרד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הנמצאת בכל רשות מקומית ולבחון את התכניות העדכניות של האזור ובעיקר את התכניות העתידיות. אתה יכול לעשות את הבירור בעצמך, אבל אתה חושש שלא תבין את התוכניות - פנה לאדריכל או מהנדס בניין שמתמצא בתוכניות כאלה, ובקש ממנו לבדוק איתך את התוכניות.
מצב הדירה לפי מיקומה בבניין.
בחירת מיקום הדירה בבניין תשפיע על נוחות המגורים שלכם. היתרון של הדירה בקומה הראשונה הוא כמובן נוח להגעה, אך הקרבה לרחוב היא חיסרון. אם אתם בוחרים בדירה גבוהה של בניין רב קומות, ודאו שיש בניין מעלית. בדקו את נושא האינטימיות בדירה. בדקו גם את קרבת הדירה לבניין הסמוך; אם זה קרוב מדי, זה עלול להפריע לך. פרטים נוספים חשובים לגבי מיקום הדירה. כמה מהנושאים החשובים שעליכם להסתכל עליהם הם מטרדי רעש, בעיות רטיבות והגנה:
מטרד רעש – מטרד זה קשור למיקום הדירה בבניין. אם הדירה לבחירתכם ממוקמת בקומת הקרקע או בקומה הראשונה של בניין רב קומות, סביר להניח שחדרי המכונות והמשאבות ממוקמים בסמוך אליה. מכונות אלו גורמות למטרדי רעש לדירות הסמוכות, ויש לבדוק אם יש בידוד לחדרים. במידה והמבנה טרם הוקם, ניתן לאמת פרט זה על פי תכניות שסופקו על ידי המוכר או הקבלן. יש לוודא כי התקנת הבידוד תירשם כחלק מתנאי עסקת המכירה.
אם הבניין כבר קיים, בקשו להיות נוכחים בדירה ולשמוע את פעולת המכונות, כדי לוודא שאין מטרדי רעש. בכל מקרה, אם אתה עדיין לא בטוח ברמת הבידוד. הזמינו מהנדס בניין לבחון את הנושא.
מטרדי רעש בקומות הראשונות עלולים אף להיגרם מעסקים הממוקמים בבניין. לכן, בקרו בדירה בשעות שונות של היום, עקבו אחר הפעילויות השונות ליד הדירה שלכם כדי לקבל מידע חיוני על איכות המגורים בדירה.
רטיבות – לאיטום הדירות הרטובות יש גם חשיבות רבה. בקומה העליונה הסכנה היא שהגג לא יהיה אטום מספיק, וקומת הקרקע עלולה להוות בעיה אם לא נעשה איטום מתאים בשטחי הדירות הצמודים לקרקע. אם הדירה חדשה לא תוכלו לבדוק את העניין הזה כי לא ניתן לזהות שטחי ביצה לפני הגשמים, אבל כבר ביררה את רמת האיטום של הגג ושל קומת הקרקע. בקשו מהמוכר לאשר זאת בכתב, ולפנות לנתונים עם מהנדס הבניין המומחה באיטום ובידוד ואינו קשור לעסקה. המומחה יכול לייעץ לך בצורה הטובה ביותר לגבי איטום.
הגנה על הדירה – בבניין שיש בו מדרגות לגג, צריכים להיות תריסי הגנה או סורגים לפתחי החלונות גם בקומה הראשונה וגם למעלה. אם אמצעי ההגנה הללו לא היו מותקנים, הם כבר יידרשו כתנאי לעסקה.
על הסורגים יש לוודא שלדלתות מנעול כפול עם עוקצים המוכנסים לבתי המתכת במשקוף. על הקבלן להתקין דלתות כאלה.
המוכר
מי מוכר לך את הדירה? ישנן מספר אפשרויות: חברה פרטית, חברה ציבורית וחברה ממשלתית. חברות פרטיות וציבוריות בונות את הדירות ועוסקות גם במכירתן. חברות ממשלתיות רוכשות לרוב דירות מהחברות הקונסטרוקטיביות ומוכרות אותן.
המוכר עשוי להיות גם מתווך, שמוכר את הדירה עבור החברה ששכרה את שירותיו. המתווך ימכור לך את הדירה תמורת עמלת תיווך שתידרש לשלם. לעיתים החברה משלמת למתווך גם עבור שירותיו.
חשוב מאוד לברר מי מבצע את העסקה, לדעת האם תשלמו גם עמלת תיווך במסגרת עסקת הבנייה, אבל לא רק בגלל זה. חשוב שתכירו את המוכר כדי שלא תקנו "חתול בשק". הכלל הוא שככל שלחברה יש יותר איתנות פיננסית מוכרת או מוכרת - כך הקונה בטוח יותר. לכן לחברות ממשלתיות יש עדיפות על פני חברות פרטיות בהקשר זה.
לפיכך יש לציין האם המוכר הוא החברה הקונסטרוקטיבית או הקבלן הקונסטרוקטיבי, או שהמוכר הוא מתווך או חברה ממשלתית. כמו כן עשו אבחנה מדויקת:
– אם הקבלן שבנה את הדירה הוא גם המוכר.
– אם המוכר, בין אם הוא קבלן בניין ובין אם לאו, הוא רק המוכר, שבנייתו מועברת לקבלן אחר.
הקבלן
מי הקבלן שבנה את הדירה?
קיימות מספר אפשרויות לתפקיד הקבלן בבנייה. כל תפקיד גורם למעורבות אחרת של הקבלן במכירה. האפשרויות הן:
– קבלן בניין עצמאי יחיד.
– מספר קבלני שותפים לא רשומים.
– מספר קבלנים בשותפות רשומה.
- חברה קבלנית - פרטית או ציבורית.
אם הקבלן הקונסטרוקטיבי אינו מכיר, על המוכר לברר מי הבונה ולדרוש מידע מלא אודותיו. המידע יכלול פירוט של מבנים נוספים שבנה בעבר ורמת בנייתם. כמו כן, יש לברר האם הקבלן רשום כקבלן מורשה ב"רשם הקבלנים", מוסד הכפוף למשרד הבינוי והשיכון ומאשר את רישום הקבלנים לפי הקריטריונים הקבועים בחוק.
השוואת מחירים
לא רק איכות העבודה של הקבלן חשובה. בפרויקטים בהם ניתן לבחור מבין מספר קבלנים, חשוב לעשות סקר בין הקבלנים לגבי מחיר הדירות. קרה, שדיירים רכשו דירות במחירים גבוהים יותר אצל קבלן הנחשב לקבלן טוב ואמין, ובדיעבד התברר, שקבלן זה מסר את העבודה לקבלן אחר הבונה באופן עצמאי באותו מקום ומוכר את אותן דירות בכתובת: מחירים זולים משמעותית. במקרים כאלה, גם בהעברת זכויות גרמו קונים עוגמת נפש רבה, לא ניתן לפצותם כי לא חרגה מההסכם.
טיפ: על הרוכש להכיר את בניית הדירות ומכירתן: המתווך (אם יש), המוכר, הבונה, מהנדס הבניין, האדריכל והמפקח האחראי על הבנייה שתתבצע על פי התקנות – הכל. מתוכם יש השפעה על רמת הבנייה של הדירה והרכישה. חשוב לבדוק את מהימנותם ואופיים, כמו כן, מומלץ לשמור את פרטיהם (שם, כתובת, מספר טלפון). מידע זה יהיה בעל ערך רב אם תתעורר בעיה כלשהי. בירור מהיר, מי שממלא תפקידים אלו אחראי לבעיה, וטיפול בה בהקדם האפשרי - יקל על הפתרון. גם אם הבעיה לא נפתרה ומתעוררים קשיים, יש ערך רב לפרטים על העוסקים בבנייה.
מצב הדירה הוא חוקי
לא סתם קונים דירה; עסקת הקנייה כוללת גם את הקרקע. מבחינת רישום, ישנם כמה מצבים אפשריים של קרקע ודירה. גלה עכשיו, לפני שסוגרים את העסקה.
מי הבעלים של הקרקע?
כדי לדעת מה מצב רישום הקרקע יש לבדוק את שם הדירה בטאבו. ברוב המקרים הדירה רשומה אצל המוכר או הקבלן. רישום הטאבו קובע מי הם הבעלים החוקיים של הקרקע. המידע על כך מרוכז בדף רישום המכונה גם "מנוסח", וניתן לקבל את עותקו תמורת תשלום קטן בפנייה ללשכת רישום המקרקעין, הנמצאת בכל עיר.
מידע חיוני על הדירה
בדף הרישום יש מידע לא רק על זהות בעל הקרקע, אלא גם פרטים חשובים מאוד על מצב הדירה מבחינה משפטית: כלומר נרשמים שעבודים, עיקולים והערות אזהרה. מידע זה יש לברר מראש על מנת לא להיכנס לקשיים בהעברת הדירה בטאבו מטעמכם. ישנם מקרים בהם הקרקע רשומה על שם מי שמכר את הקרקע לקבלן או למוכר. ממצב זה היזהרו, כי ייתכן והמוכר הראשון, שמכר את הקרקע לקבלן או למוכר הדירה, אמור להעביר את הדירה בשמכם בטאבו, ולא ידוע אילו דרישות יחליט לדרוש ממנה. אתה בגלל עמדת הכוח הזו, כתנאי מוקדם להעברה. לכן, כדאי לבדוק את כל הסיכונים האפשריים, וכמובן לעמוד על אופי המוכר הראשון וכל שאר המעורבים. עורך הדין שלך צריך לעבור את המבחן.
מצב טאבו
אם החלטתם עקרונית שאתם מעוניינים ברכישת הדירה, בדקו את סטטוס הטאבו מול עורך דין. סביר להניח שלא תכירו את המושגים השונים הרשומים בטאבו, אז כדאי לקבל הסבר מעורך הדין. אם יש בעיות ברישום הדירה, שתפו אותה בהתלבטויות לגבי המשך העסקה ושמעו את עצתו, שכן הוא מכיר את הבעיות והסיכונים, והעצה שלו חשובה מאוד.
הערת אזהרה ההעברה בטאבו היא הליך משפטי, שמתחיל ברכישת הדירה. עם זאת, יש לזכור שאם תרכשו דירה חדשה בבניין הנמצא בשלבי בנייה, ההעברה בטאבו לא תתאפשר לפני סיום שלב השלד של הבניין, כלומר שלב היסודות, העמודים, קירות, ותקרות הבניין כבר הושלמו. עד לשלב זה ניתן ואף מקובל להסתפק בהערת אזהרה שמשמעותה היא שהדירה תימסר בטאבו בשלמותה עם סיום שלב הגמר השלד.
ייתכן שתגלה שכבר קיבלת הערות אזהרה. יש לבחון את בעלי הזכויות במקרקעין ואת מהותן של זכויות אלו, לגביהן נרשמו הערות האזהרה.
שעבוד ועיקולים
ישנם מקרים בהם הקרקע עליה תיבנה הדירה משועבדת או מעוקלת לטובת בנק או לטובת גורם פרטי. זאת בגלל התחייבויות הקבלן או בעל הקרקע. הארץ משועבדת או עקומה עד להסדרת החובות. העסקה יכולה להתקיים גם במצב עדין זה, אך יש לנקוט בזהירות רבה. גלה מה מקור החוב. מידע זה יעזור לעורך הדין שלך להחליט אם יש סיכון בעסקה או לא. בכל מקרה, אם המוכר הוא קבלן או בעל קרקע פרטי, מצבו הכלכלי צפוי להיות מעורפל, וזה בהחלט אמור להשפיע על החלטתכם לבטל את העסקה.
אם בכל זאת הגעתם למסקנה כי אין חשש לעסקה, חשוב שתהיו מודעים לכך שתהליך הרכישה יימשך, מטבע הדברים, ארוך מהרגיל ותלוי בגורמים רבים, לרבות התארכות זמן הבנייה.
טיפ: לגבי שעבודים והערות אזהרה, ניתן לנשום לרווחה אם נעשה רק לטובת דיירים אחרים שרכשו דירות בבניין. אך יש לבדוק היטב את העיקולים וכן את השעבודים והערות האזהרה שאינם לטובת המשתכנים.
מתוך הספר "קניית דירה - המדריך המלא לקניית דירה"
מאת ד"ר אינגה אברהם בן עזרא
