מדריך לרוכשים דירה חדשה - חובה לדעת!

מדריך לקונה דירה חדשה מקבלן רכישת דירה חדשה היא בדרך כלל העסקה החשובה בחייו של כל אדם, בה אתה, רוכש הדירה, משקיע את רוב כספך. שיקול דעת מעמיק ובדיקה יסודית לפני הרכישה יכולים לחסוך לכם הפתעות ואובדן צער. המדריך הזה לא מתיימר להחליף את אנשי המקצוע, או לתת את התשובות המלאות, אבל הוא כן עוזר לכם בצעדים הראשונים לרכישת דירה.

הערה: בכל מקום שפניה מופיעות בלשון זכר, הכוונה היא גם ללשון נקבה.

רכשו את דירתכם רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים
בקשו מהקבלן להציג אתכם מיד, בתחילת המשא ומתן "רישיון קבלן" לשנה הנוכחית ולוודא שהרישיון בתוקף. הרישיון מכיל את הסיווג המקצועי של הקבלן – הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי – הקובע באיזו מידה הוא רשאי לבצע עבודות. יש לוודא שפעולות הבנייה של הקבלן נמצאות בסיווג המקצועי והפיננסי שלו, נא לראות דוגמה לרישיון קבלן לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם דיירים, לבדוק את רמת הגימור והייחוס של הקבלן לתחביביו. יש לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן, במידת האפשר.

בעלות על קרקע, היתר בניה ומיסוי
יש לוודא כי הקרקע עליה בנוי הבניין היא בבעלות הקבלן או שיש לה זכות נאותה (זכות חכירה ארוכת טווח וכד') וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה על ידי: בדיקת נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין תוך ציון מספר גוש וחלקה. בדיקת מסמכי הבעלות של החברה בעת רכישת דירה בחברה משכנת.

אם הקרקע נמצאת בבעלות מינהל מקרקעי ישראל יש לבדוק האם הקרקע עברה. אם לא - ייתכן שתידרש לשלם הנחה, שכירות ודמי הסכמה מאוחר יותר, שיכולים להגיע לסכומים גבוהים.

אם מדובר ב"עסקת קומבינציה" כלומר – כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיוקם, יש לבדוק: האם הערת אזהרה של קבלן על הקרקע, האם יוכל הרוכש לרשום "הערת אזהרה" בשטח, ומהם תנאי העסקה בין הקבלן לבעל הקרקע.

א.שימו לב שהדירה שתרכשו תהיה בנויה כדין ושלא תשויך לאף אחד מבעלי המגרש.
ב.וודא כי לקבלן היתר בנייה מתאים שניתן על ידי הרשות המקומית.
שלישית.אין לרכוש דירה בבניין שטרם ניתן לו היתר בנייה כדין.
ד. בדקו האם לקבלן יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה וארנונה,
על שלא מנע ממך לרשום את דירתך על שמך בלשכת רישום המקרקעין, (בגלל התחייבויות הקבלן)

זכור דברים
אל תמהרו לזכור דברים, שעלולים להתחרט עליהם אחר כך. דעו כי לזכור דבר חתום כדין כמוהו כחוזה לכל דבר, וביטולו על ידכם עלולים לגרום לקשיים - כמו למשל צורך לשלם לקבלן פיצויי פיטורים. כמו כן, חתימה על זיכרון דברים קושרת אותך חוזית, ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלך בקשר לתנאי החוזה.

המסמכים המצורפים לחוזה
על פי חוק המכר (דירות) – 1973 – על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה: מפרט טכני של הדירה, לפי נוסח מכירת הדירה (טופס מפרט) "ד – תכנית 1974 הדירה. תכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג. תכנית מגרש כנדרש בתכנית הגשה של רשות מקומית. בעת בחינת התכנית חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, גודלה והתכנון הפנימי והחיצוני. כמו כן, רצוי לבדוק מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בקרבת הבניין כגון: מבני תעשייה, כבישים סואנים, מתקני אשפה, מתקני חשמל וכדומה. אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או גג, בדקו האם השטחים המצורפים לדירה שלך אין מתקנים השייכים לדיירים אחרים כמו גינה או דוד וצנרת גג.

לפני החתימה על החוזה
אנא התייחסו לביתכם (ולא למשרדי הקבלן) בחוזה עליו אתם אמורים לחתום. קבלו חוות דעת של אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין, מהנדס, אדריכל – על כל הכתוב בחוזה ובמפרט הטכני. וודאו שכל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" בינכם לבין הקבלן מופיעה בחוזה כתוב וברור וחד משמעי.

זכור! זה יקשה עליך מאוד להוכיח ולטעון דברים שנאמרו בעל פה, אם לא יפורטו בחוזה. אין לחתום על סעיף בחוזה המאפשר לקבלן "לשנות", "לדחות", "לקבוע" וכו', על דעת עצמו, וללא קבלת הסכמתך. בדקו שהקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני, בצורה מפורטת ומדויקת.

בקשות לשינויים
וודאו כי בחוזה יש סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. יש לוודא שהשינויים מתבצעים באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה. יש לוודא כי כל בקשה לשינויים או תוספות בדירה נעשית בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר – יש לוודא שהבקשה כוללת מחירים, מועדי ביצוע ומשך איחור במסירת הדירה, עקב שינויים אלו (במידה וישנם). החתימו את הקבלן על העותק שנשאר לכם. בררו מראש עם הקבלן האם תידרשו לשלם עמלה עבור התקנת אביזרים שתספקו. בררו מהו גובה העמלה וגובה האשראי שתקבלו עבור האביזרים שוויתרת עליהם.

 נושאים לעיון מיוחד בחוזה המכר
מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הקשורים למחיר הדירה. לכן, כאשר אתם מנהלים משא ומתן עם קבלן לרכישת דירה, ולפני החתימה על החוזה, רצוי לשים לב כיצד מופיעות הסוגיות הבאות (ונוספות) בחוזה כדי למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר החוזה. דִירָה:

חֲנָיָה
בדקו האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החניה. בדקו אם אתם מוכרים חניה צמודה וחניה מקורה. במידה ומספר מקומות החניה מתאים למספר הדירות בבניין, ייתכן והקבלן ידרוש מכם רכישת חניה, כתנאי לקבלת המפתח. במקרה שמספר החניות קטן ממספר הדירות, הקבלן רשאי למכור לחלק מהדיירים חניות צמודות, בעוד שהדיירים האחרים יוותרו ללא מקום חניה. יש לוודא את מקום החניה ולוודא שמקום החניה שהובטח לכם מצוין בחוזה.

דוד שמש
לפי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן שמתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לוודא שמדובר ב"מערכת סולארית" מושלמת. יש לוודא שהקבלן התחייב למפרט הטכני להתקנת מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולארית.

התפתחות
"הוצאות פיתוח" הוא מושג רחב מאוד ולא מוגדר, שיכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות וכדומה. בדקו האם "הוצאות פיתוח" כלולות במחיר הדירה ומה הן כוללות. והיו ואינם כלולים במחיר, וודאו מראש ובכתב מה יהיה גובה התשלום המדויק עבור "פיתוח".

חיבור המבנה למערכות חשמל, מים, גז וטלפון
בדקו האם ההוצאות על חיבורי בניין וחיבורי דירה למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. שימו לב כי הוצאות חיבור דירתכם (כלומר מים, גז וחשמל) לא יחולו עליכם בגין בניית חיבורים לרשתות הכלליות.

גינון, אנטנת טלוויזיה
בדקו האם הקבלן התחייב למפרט לספק לכם גינון, אנטנת טלוויזיה או חיבור מושלם לכבלים, או סתם "הכנה" אליהם. בדקו את תוכניות הגינה, השבילים, ההשקיה, הצמחייה וכו' וכן כמה ערוצים יש באנטנת הטלוויזיה.

מס ערך מוסף
בדקו האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שהיא תידרש לשלם בנוסף לסכום הנקוב בחוזה.

רכוש משותף
יש לבדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו כיצד נושא הרכוש המשותף – מוסדר לכניסה לבניין, מחסני חניה, גישה לגג ולגג והאם הקבלן שומר לעצמו זכויות בשטחים אלו. שימו לב כי הקבלן (שאין בבעלותו דירה בבניין) או כל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.

הערת אזהרה
עליך לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הפרשה המונע ממך לרשום הערת אזהרה גם אם תינתן לך כספת נוספת. (נא ראה סעיף 8.) הוראה כזו היא תנאי קיפוח ובוטלה על ידי בית המשפט העליון.

משלוח מאוחר
וודאו כי בחוזה המכר נקבע מועד אחד למסירת הדירה. כדאי לדעת שסעיף בחוזה המאפשר עיכוב של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הוא סעיף קיפוח (לפי פסק דין אחר – שלושה חודשים). שימו לב האם יש בחוזה סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, האם נקבע חוזה פיצוי ראוי לקונה. פיצוי ראוי יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן, או לפחות שכירות ריאלית עבור דירה דומה.

מקבל את הדירה
הימנעו מחתימה על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה לכך שהדירה תקינה ושלמה ובהתאם למפרט.

רישום טאבו
נדרש מהקבלן לציין בחוזה מועד בו ישלים את רישום הבעלות בדירה על שמך בלשכת רישום המקרקעין. ודאו שאינכם מסוגלים לחתום על סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון – רישום טאבו תוך שנה מיום רישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מהפיצול וכדומה. שימו לב האם רישום הטאבו כרוך ב תשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה. רצוי שפריסת התשלומים שלכם לקבלן לא רק תקבע "לפי שנה", אלא גם תהיה קשורה להתקדמות הבנייה, שאם לא תעשו זאת, אתם עלולים לגלות שכבר שילמתם ממחיר הדירה, בעוד יש פיגור בבניה ומועד מסירת החזקה בדירה עדיין רחוק. דוגמה לפריסת תשלומים לפי התקדמות הבנייה, נא ראה סעיף 9.

הבטחת השקעה
שימו לב כי כל הכספים שתשלמו על חשבון הדירה הנבנית, או שתיבנה, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (השקעה של רוכשי דירה) – 1974. בהתאם לאמור לעיל. החוק, אסור למוכר לקבל יותר מ-15% ממחיר הדירה, אלא אם הוא הבטיח את ההשקעה שלך באחת מהדרכים הבאות:

לתת לך ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידך, בכל מקרה בו הקבלן אינו יכול להעביר לך בעלות או זכות אחרת בדירה כפי שהוסכם בהסכם המכר - בגלל עיקול שהוטל על הדירה או הקרקע עליהן. הוא נבנה, או בגלל צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים - שהוצא נגד המוכר או בעלי הקרקע.

הבטיח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטיח את השבת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה, כאמור בסעיף א' לעיל. ודאו כי דמי הביטוח משולמים מראש.

לעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובתך, להבטחת השבת כל הכספים כאמור בסעיף 1 לעיל.

רשם הדירה, או חלק יחסי מהמקרקעין עליה היא נבנית, הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לעיקול, עיקול או זכות של צד ג' בעל עדיפות.

שימו לב כי הערת האזהרה תיכנס לתוקף באופן מיידי וכי היא אינה תלויה בתנאים נוספים כגון התקדמות הבנייה, בניית מחיצה וכו'.

העבירו לשמך את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק מהמקרקעין עליה היא נבנית, כפי שהוסכם בחוזה המכר כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי.

הדרך המומלצת להבטחת ההשקעה כיום היא הערבות הבנקאית. יש לבדוק היטב את נוסח הערבות הבנקאית טרם חתימת החוזה, באופן שהערבות אכן תהיה חותכת, תבטיח את זכויות רוכש הדירה ואת שווי כספו”.

תשלום עבור הכספת: החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות באספקת הכספת. שאלת ההוצאות היא נושא למשא ומתן חופשי בינך לבין הקבלן לפני חתימת החוזה.

תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה
דע כי בהתאם לתקנה 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירה) (תג תשלומים במחיר הדירה) – 1975, אם הבטוחות שניתנו לך אינן בצורת ערבות בנקאית. או פוליסת ביטוח (כמפורט בסעיף 8(א) או (ב) לעיל, חרף מועדי התשלום שנקבעו בהסכם הרכישה, מועדי התשלום הקבועים בחוק יהיו, להלן:

כאשר תקרת קומת העמוד או קומה א' מסתיימת כאשר אין בניין קומת עמודים - תעריף זה כולל את דמי העברה ששולמו בעת חתימת ההסכם - 40% ממחיר הדירה. עם גימור שלד הרצפה בו בנויה הדירה כולל מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל נוסף עם גמר טיח או החלפת טיח כמתואר במפרט. %A 15% אחר עם גימור טיח חיצוני או ציפוי חיצוני. יותר עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
זכור! אי עמידה בהוראות סעיף 8א המוכר מהווה עבירה פלילית ואם אתה הנפגע, הנך זכאי להגיש תלונה פלילית במשטרת ישראל בגין עבירה זו.

הבטחת עליית ערך הדירה
שימו לב כי חוק המכר מחייב את ההשקעה בשווי הנומינלי (שיק) ואינו דן בשמירת ערך ההשקעה על ידי הצמדה בטוחה למדד או למטבע חוץ. עם זאת, זכותך המלאה, כצד למשא ומתן, לעמוד על כך שההבטחה שניתנה לך תהיה צמודה למדד.

תשלומים
שימו לב כי כל תשלום שתשלמו על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר – יתבצע בהמחאה (שיק), וכן תקבלו קבלה על כל תשלום, תוך ציון מלוא הסכום ששולם ופרטי התשלום.

בעת בנייה
מעקב אחר קצב העבודה של הקבלן, במקרה של חריגה מהקצב המובטח שלחו לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת בניית מהנדס מומחה, רצוי לפני ריצוף. אין לנהל משא ומתן עם קבלני משנה כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.

מסודרת קבלת החזקה בדירה
אל תתלהבו לקבל את החזקה בדירה שלכם - עד כדי פזיזות. שימו לב כי מסירת החזקה בדירה תיעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. רצוי לקבל החזקה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי הקבלן על מנת שתוכלו לראות אם יש ליקויים. הקפידו לבצע בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידכם או על ידי כוח מקצועי מטעמכם – רצוי מהנדס. הקפידו על פרוטוקול מסירה ברור ומפורט שיפרט את כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן אופן תיקונם ומועדי התיקון. במידה ומצאתם ליקויים לאחר קבלת הדירה, פנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים. נהוג שבתום שנת המגורים הראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם בדחיפות.

משרד הבינוי והשיכון מדינת ישראל

כתובת: קריית הממשלה, מזרח ירושלים, 91180, טל'. 02-5847305 מכתבים למכתבים: לספירה 18110, ירושלים, פקס. 02-5847301

אחריות קבלן

התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מחולקת לשתי תקופות:

א. תקופת הבדיקה – המתחילה עם העמדת הדירה לרשות הקונה ונמשכת בין שנה לשבע שנים בע"מ. מהות הליקוי כדלקמן:

(1) צנרת לרבות מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים; (2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמחסה – שלוש שנים; (3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים; (4) קילוף חדרי מדרגות בחדרי מדרגות – שלוש שנים; (5) שקיעה של קומות בקומת קרקע – שלוש שנים; (6) שקיעה של קומות בחנייה, מדרכות, שבילים בשטח הבניין – שלוש שנים; (7) סדקים עוברים דרך קירות ותקרות – חמש שנים; (8) קליפות ניכרות בכיסויים חיצוניים – שבע שנים; (9) כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת".

ב. תקופת אחריות – תקופה של שלוש שנים המתחילה בתום תקופת הסקירה.

ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הסקירה על הקבלן לתקן את הפגם אלא אם הוכח שהליקוי נגרם על ידי בעל הדירה, בעוד שבתקופת האחריות חובת ההוכחה מוטלת על רוכש הדירה. דִירָה. כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה תקינה של נכס הקבלן, הם אינם נדרשים לתקן את הליקויים שנוצרו באשמתם.

נדגיש כי למרות שנהוג לטפל בליקויים, בתום השנה הראשונה על הקבלן להמשיך לטפל בהם על פי דין כמפורט לעיל. חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישות החוק ולקצר את תקופת הבדיקה או תקופת האחריות.

חוק הגנת הצרכן

ביום 1.8.81 נכנס לתוקף חוק הגנת הצרכן, תשמע – 1981. להלן כמה סעיפים בחוק זה, שיש להם השלכות גם על רוכשי דירות:

סעיף 2
"לא לעשות דבר בעניין - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת - העלול להטעות צרכן..."

סעיף 3
(א) "לא יעשה עוסק לחייב עיסוק, דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל-פה או בכל דרך אחרת - המנצל את חולשתו השכלית או הפיזית של הצרכן. (ב) לא לעשות דבר לגבי - במעשה או במחדל, בכתב או בעל-פה, או בכל דרך אחרת, המנצלים את מצוקתו, בורותו או השפעתו הבלתי הוגנת של הצרכן עליו, הכל כדי לקשור עסקה בתנאים בלתי מקובלים או בלתי סבירים, או לקבל תמורה העולה על התמורה המקובלת.

למרות האמור לעיל, עליך לדעת כי דיני החוזים הכלליים נובעים מתוך הנחה שאדם יודע ומבין על מה הוא חותם, והחוזה מחייב אותו. קשה מאוד, ולעתים בלתי אפשרי, לבטל חוזה או תנאי של חוזה, על רקע אי הבנה, קיפוח וכדומה. תלונות על עבירות לפי הוראות חוק הגנת הצרכן יש להפנות ל: הממונה על הגנת הצרכן, בן 30 רחוב אגרון, ירושלים – 91000.

ולבסוף: ההמלצות הנ"ל אינן חייבות לכפות יושרה של קבלנים. רכישת דירה היא פעולה מסחרית הנעשית בהתנדבות על ידי שני הצדדים. הקבלן רשאי להגן על ענייניו באופן הרצוי והרווחי, וזכותך המלאה לקיים את זכויותיך. בְּהַצלָחָה. מידע חיוני תלונות נגד קבלנים

במסגרת תפקידו מטפל הקבלן בתלונות נגד קבלנים רשומים, בנושאים הנדסיים – טכניים כגון: ליקויי בנייה, רטיבות, אי סיום עבודה;

ובנושאים של הפרה מעשית של החוזה, כגון: איחור במסירת הדירה, אי רישום בטאבו, אי ביצוע מובטח במפרט הטכני. הרשם אינו עוסק במחלוקות ובתביעות כספיות בין רוכש דירה לקבלן.

לטופסי תלונה ודף מידע נא לפנות למשרדנו בכתובת: רשם הקבלנים, AD 18110 מיקוד ירושלים 91180 טל' 02-5847143 פקס: 02-5847148 בימי א"ג 10:00 עד 12:00 ביום ד' 12:30 בבוקר עד 14:00:30 או השאירו הודעה במשיבון 02-5847847 הפועל 24 שעות ביממה.

הממונה הכללי על הגנת הצרכן, משרד התמ"ת, רח' אגרון 30, ירושלים 02-6220220

הרשות להגנת הצרכן, 03-6921111

המועצה הישראלית לצרכנות, ז"א 76, 03-5604671

תקנים, הערות תקן של מכון התקנים הישראלי, רה"ח לבנון (אוניברסיטה) 42, תל אביב, טל. 03-6465154

עמותת בתים משותפים לתרבות הדיור, משרד ראשי, רח' לינקולן 3 ת"א, 03-5631823