מיסוי מקרקעין מכניס לקופת המדינה מאות מיליוני שקלים מדי שנה. כשסמי מוכר לסוס שלו דירה על שניהם, נטל המס יורד. גובה המס בעסקאות מקרקעין יכול להגיע עד למחצית משווי העסקה, אך בתכנון מס נכון ניתן למזער את ההוצאות. לכן, חשוב להכיר את סוגי המס המוטלים על עסקאות מסוג זה.

מס שבח
מס שבח הינו מס המוטל על "שבח" שהוא רווח הון שגויס עקב "מכירת" "זכות במקרקעין". המוכר הוא "החייב" במס שבח. במילים פשוטות – אדם קנה נכס שבמשך השנים עלה בערכו ובשבחו, והגיע למוכרו, יהיה חייב לשבח את הנכס על כך שהרוויח ממכירתו.

המונח מכירת נכס מתייחס גם להענקת זכויות בנכס ולוויתור עליהן גם ללא תמורה כספית. לעניין החוק, זיכרון תקף של דברים יכול להוות גם הוכחה למכירת הנכס.
מכירת דירת מגורים יכולה להיות פטורה ממס. בכל מקרה, חשוב שעניין הפטור יסדיר אדם מוסמך מול רשויות (עו"ד).

המוכר זכאי לקבל פטור על מכירת דירה בכפוף לעמידה בכל התנאים שלהלן, הכוללים הגשת פטור במועד, הדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירה זכאית", המוכר ומשפחתו. יחידה מכרו את כל זכויותיהם בדירה, למוכר יש עילת פטור, אף אחת מההסתייגויות לא חלה על הפטור.
"דירת מגורים" תיחשב כאילו הושלמה, והיא פרטית ולא עסקית ומיועדת ומשמשת למגורים ואשר אינה נחשבת למלאי עסקי. אם דירה זו הייתה משמשת בעיקר למגורים, המכירה הייתה חייבת במס.

זכאות לפטור מתשלום מס מותנה באחד מהקריטריונים הבאים:

פטור ממכירה אחת לארבע שנים

מוכר זכאי לפטור אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה הנדונה דירת מגורים נוספת עם פטור כלשהו ממס. חלק מהפטורים אינם נלקחים בחשבון כגון מכירה במתנה לילד או בן זוג של נותן מתנה וכן בנסיבות מסוימות הקשורות בירושה.
מכירת דירת יחיד
מוכר זכאי לפטור כל עוד הדירה הנמכרת היא דירת המוכר היחידה בישראל ובמשך 18 חודשים לפני מכירה זו לא מכר דירה אחרת. כמו כן, בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא הייתה בה בו-זמנית יותר מדירת מגורים אחת, והדירה הנמכרת אינה חלק מדירה בבעלות המוכר פחות מ-25% ממנה, ואינה הושכרה להשכרה למגורים לפני כן. 1997.מכירת דירה בירושה
במכירת דירת מגורים, ניתן פטור מיוחד בירושה על ידי המוכר בהיותו בן זוגו של בעל הרישיון או צאצאיו (לרבות נכדים או נינים) או בן זוגו של הצאצאים ולפני פטירתו היה בעל רישיון של דירה אחת בלבד. והמוריש היה רשאי למכור את הדירה בפטור. הזכאות נחשבת ביום המכירה ביום החסות המיוחדת
תושב ישראל זכאי לפטור חד פעמי מתשלום מס שבח בגין מכירת דירה אחרת בתנאי שמכר את נכסו לפני יותר מ-12 חודשים ורכש שנה לפני המכירה הנוכחית, או רכש שנה לאחר מכן דירה בישראל או השטח השווה לשלושה רבעים משווי שתי הדירות שנמכרו ושווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 1.5 מיליון שקל. אם שווי שתי הדירות יעלה על סכום זה, לא יינתן פטור על הסכום שמעל התקרה. שווי שתי הדירות עלה בכ-2.5 מיליון שקל ולא יינתן פטור מלא או חלקי. בקיצור אם אתה עשיר – שלם!למרות שאלו עיקרי הדברים, כדאי לבחון כל עניין בעזרת עו"ד. מס מכירה
מס מכירה מחושב כאחוז מסוים משווי המכירה. מס זה מוטל גם על המוכר. זה בערך 2.5%. מס המכירה מוטל ללא קשר למס שבח גם אם נגרם הפסד בעסקה.
למרות התעריף הקבוע, ישנם שני מקרים בהם שיעור המס מופחת ל-0.8% – כאשר דירת המגורים שייכת למלאי עסקי ו/או כאשר מדובר במכירת "דירת מגורים מזכה" * בנסיבות מסוימות. *(ראה הגדרה לעיל) "שווי מכירה" הוא השווי במועד מכירת הנכס כאשר הוא משועבד להיות נקי מכל חוב או ערובה שנועדה להבטיח חוב. "הערך" משקף בדרך כלל את התמורה החוזית המוסכמת. עם זאת, המינהל עשוי להעדיף את שווי השוק, אם לא שוכנע שהתמורה נקבעה בתום לב ומבלי להיות מושפע מקיומם של יחסים מיוחדים בין הצדדים, אזי לא צריך להיות חכם.מס רכישה
מס רכישה מוטל על זכות הקונה במקרקעין בע"מ. שיעור מס מדורג. במקרים מסוימים, כמו העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים, ניתן לקבל הפחתה בתשלום המס.
גם כאן יש פטורים שניתן לממש.
באופן עקרוני, גובה המס מחושב באופן הבא: שווי המכירה מהווה את הבסיס ממנו נגזר סכום מס הרכישה באחוזים משווי המכירה. ככלל, שווי המכירה למס רכישה זהה לשווי שנקבע למס שבח (ללא ניכוי הוצאות).

ככלל, מועדי תשלום המס הם לפירעון ביום העסקה אך ניתן לקבל דחייה.